Di seguito riporto le risposte ad alcuni quesiti sottopostemi da una lettrice ripresi da una rubrica che tenevo su un giornale anni fa che può essere utile a chi vive in un condominio (articolo per non addetti ai lavori).
Gentile Avvocato, vorrei un consiglio da Lei, ho chiesto all’amministratore del mio condominio di spostare i bidoni della spazzatura che sono situati sotto la mia finestra, in queste condizioni mi ritrovo oltre l’odore della pattumiera anche una serie di animali formiche lumaconi ecc., ma il nuovo amministratore non mi dà retta, né per questa problematica né per altre, tipo gli ho chiesto di farmi aggiustare lo scarico del lavandino che è nel muro; sono passati diversi mesi e non ancora ricevuto nessuna risposta mi dia lei un consiglio. In attesa di una sua risposta la ringrazio.
Una condomina delusa
Gentile signora, relativamente al problema della spazzatura, Le consiglio in primo luogo di scrivere (se non l’ha già fatto) una raccomandata con ricevuta di ritorno al suo amministratore in cui spiega la situazione in cui è costretta a vivere.
Per quanto riguarda il luogo in cui è depositata la spazzatura può, qualora la lettera non sortisse alcun effetto, fare delle foto che certifichino l’attuale situazione e la presenza di insetti e successivamente far presente la problematica alla ASL di competenza, affinché esca e verifichi la situazione a rischio sanitario.
In ogni caso occorre che Lei richieda per iscritto all’amministratore, l’inserimento, nell’ordine del giorno della prossima assemblea condominiale, delle sue questioni, affinché tale problematica venga discussa e deliberata dai condomini.
Va precisato che se, sia i condomini, sia l’amministratore si rivelassero insensibili al suo disagio, allora Le consiglio di rivolgersi a un legale, il quale, valutate in concreto tutte le circostanze, avrà la possibilità di esperire un’azione giudiziale, necessariamente da effettuarsi, a pena di decadenza, entro 30 giorni dalla delibera condominiale, diretta sia all’accertamento della pericolosità per la salute, sia alla verifica e risarcimento dei danni subiti.
In ogni caso, qualora la situazione presenti una gravità tale da rendersi necessario l’intervento immediato dell’Autorità giudiziaria, Lei potrà adire da subito, tramite un legale, il Tribunale competente, affinché un Giudice, in tempi brevi possa porre in essere le misure necessarie a sanare la situazione, grazie all’utilizzo di azioni cautelari.
E’ necessario comunque ribadire che un accordo con il condominio e l’amministratore, senza adire le vie legali, si prospetta come la soluzione migliore e più efficace, soprattutto dal punto di vista della tempistica e dei costi da sostenere, almeno inizialmente.
Per quanto riguarda la seconda problematica, non risulta chiaro dal quesito se lo scarico del lavandino sia di proprietà del condominio, o esclusiva della lettrice.
Qualora fosse di proprietà comune, allora troverà applicazione l’art. 1118 c.c. 2 comma, che stabilisce che: “Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni” dal che si deduce che se non può rinunziare al diritto è tenuto anche a contribuire alla manutenzione delle parti comuni. (Per sapere poi, se la cosa rientri o meno nelle parti comuni dell’edificio, rinviamo al testo dell’articolo 1117 c.c., che dettaglia alcuni esempi di parti ritenute comuni dell’edificio, che qui, per motivi di spazio, non possiamo riportare per esteso).
Nello stesso senso si è pronunciata la Corte di Cassazione, sez. III, 8 Marzo 2003, n. 3522: “In materia di condominio, negli edifici, spetta all’ente condominio di provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune (art. 1122, 1130, 1133, 1134, 1135). Ne consegue che l’ente condominio ha il diritto e l’obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei condomini al riguardo, l’amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130 n. 4 c.c.) che di merito (art. 1131 c.c.).”
Pertanto possiamo dire che, qualora lo scarico sia di proprietà condominiale (e purtroppo non siamo in grado di stabilirlo in questa sede, in carenza di una documentazione adeguata), vi sarà l’obbligo da parte della amministrazione condominiale di provvedere alla riparazione dello stesso, viceversa, qualora lo scarico sia di proprietà esclusiva della nostra lettrice, la riparazione spetterà solo alla stessa. Avv. Massimo Colangelo
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