QUALI SONO LE CAUTELE DA TENERE IN CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE

Devo comprare un’immobile a breve, Le sarei grato se volesse darmi alcune indicazioni su come tutelarmi da eventuali rischi legali?

Questo è il quesito che mi pose un lettore di una mia vecchia rubrica legale che tenevo circa 20 anni fa, data l’importanza della questione e l’interesse che questa rispsota può suscitare nel grande pubblico ho deciso di riproporre una risposta attualizzata che può essere utile per chiunque abbia intenzione di comprare un immobile, ho scelto quindi un linguaggio non tecnico accessibile a tutti.

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E’ sempre difficile decidersi quando si tratta di acquistare un immobile. I dubbi sono tanti, in quanto mette in gioco i risparmi di una vita ed inoltre i rischi connessi ad una compravendita immobiliare sono numerosi.

Per far fronte agli stessi ed evitare qualche cattiva sorpresa, elenchiamo di seguito le cautele che deve tenere l’acquirente, i documenti di cui si deve munire e le garanzie che si deve far rilasciare dal venditore.

PARTICOLARI CAUTELE DA TENERE DA PARTE DELL’ACQUIRENTE:

– verificare la documentazione relativa alla regolarità edilizia;

– verificare mediante visure ipocatastali se la casa o il terreno sul quale deve essere edificata sia libero da pesi o gravami;

– verificare se la realizzazione del giardino e ed eventuali altre spese accessorie siano già state pagate dal venditore;

– verificare se vi è l’esonero dell’acquirente dalla partecipazione alle spese condominiali per unità abitative invendute o sfitte;

– verificare presso l’amministratore se il venditore ha saldato tutte le spese condominiali pregresse e farsi   rilasciare regolare ricevuta che nulla è più dovuto dal venditore per tali spese;

– verificare eventuali limitazioni all’uso della proprietà;

– decidere qualora i compratori siano due o più persone se e come conviene suddividere la proprietà tra gli stessi o in alternativa a chi spetti l’usufrutto e a chi la nuda proprietà.

– verificare se esistano agevolazioni fiscali;

– verificare se esistano vincoli paesaggistici e/o delle belle arti (ad esempio, il colore delle facciate delle case) e se questi siano stati rispettati;

– valutare l’opportunità di accendere (1) un mutuo, e qualora si opti per questa strada bisogna individuare il tipo di tasso prescelto (se fisso o variabile), calibrando l’importo secondo le necessità;

– prevedere, se si decide di comprare una casa da edificare, se restano a carico del costruttore venditore, il costo di demolizione e delle varianti, contemplando nel contratto di acquisto dell’immobile, una penale per ritardata consegna dell’immobile;

– prevedere nel compromesso la possibilità di rescindere (2)il contratto (o di diminuirne il prezzo), qualora il Comune neghi in tutto o in parte il permesso di effettuare le varianti o non conceda l’abitabilità.

– indicare nel compromesso quali sono le condizioni essenziali, ivi compresi i motivi per cui si intende acquistare l’immobile.

– verificare nel caso in cui chi venda sia una società, che questa non versi in uno stato di insolvenza (3) (all’uopo deve essere premura del compratore richiedere presso la camera di Commercio le visure camerali e il controllo protesti e presso l’Agenzia delle Entrate, ramo Conservatoria, le visure ipocatastali, inoltre sarebbe opportuno accertare con quali banche lavori il venditore e verificare tramite un’agenzia investigativa se le informazioni commerciali sul venditore siano positive).

In caso si sottoscriva un contratto preliminare è opportuno registrarlo, per avere una data certa, specie se si ha il sospetto che la società poosa incorrere in un fallimento.

– alla data del preliminare chiedere, se si compra da un costruttore, una fideiussione (possibilmente bancaria, di primaria banca e a prima richiesta) pari alle somme che si intende impegnare per l’acquisto dell’immobile.

DOCUMENTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE DI UN IMMOBILE:

– se il venditore è una società: l’ultimo bilancio (per verificare se la società è in utile o in perdita), la visura camerale (se già non la si è procurata per proprio conto).

– il codice fiscale, in caso di aziende, richiedere anche la partita IVA e i dati anagrafici del legale rappresentante;

– l’atto di provenienza dell’immobile;

– la scheda catastale;

– la concessione edilizia/permesso di costruire del Comune;

– il progetto del piano di ubicazione dell’immobile, in particolare se trattasi di appartamento;

– il certificato di conformità dell’impianto elettrico e la classe energetica;

– il certificato di conformità dell’impianto di riscaldamento e climatizzazione;

– il regolamento di condominio;

– la previsione delle spese condominiali annue, per avere un’idea dei costi;

– spese condominiali pendenti a carico dell’acquirente (richiedere comunque la dichiarazione scritta dell’amministratore);

– certificato di abitabilità/agibilità con spese a carico del venditore;

– qualora esista già un mutuo, gravante sull’immobile, occorre farsi fornire direttamente dalla banca che ha concesso tale mutuo i conteggi esatti per poter procedere all’estinzione dello stesso o al subentro e nel primo caso farsi rilasciare da tale banca, contestualmente al pagamento, una liberatoria definitiva;

IL VENDITORE DEVE GARANTIRE CHE L’IMMOBILE E’:

– libero da qualsiasi peso, onere, ipoteca, privilegio;

– pienamente conforme alle vigenti leggi e ai vigenti regolamenti e strumenti urbanistici;

– conforme al progetto approvato dalle competenti autorità, anche in relazione alla destinazione d’uso;

– dotato di caldaia a norma e che il relativo impianto è munito di certificato di conformità;

– esente da eventuali diritti di superficie del Comune e che il diritto di proprietà del venditore sull’area è pieno ed esclusivo;

– esente da contributi per gli allacciamenti ai pubblici servizi (ad es. fognari, idrici, elettrici, gas, telefonici) in quanto già pagati;

Tali consigli devono considerarsi indicativi e non esaustivi (4), in quanto vi sono ulteriori cautele da tenere a seconda della tipologia dell’immobile che si intende acquistare e delle qualità rivestite da chi vende, per cui è opportuno che in tali tipi di contratti ci si faccia assistere da un legale specialista della materia (a cui si chiederà preventivamente una stima del costo della consulenza, che essendo un parere preventivo, sicuramente non sarà esoso).

Avv. Massimo Colangelo (cell. 3490938830)

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GLOSSARIO:

(1) accendere: è un termine giuridico che vuol dire che si intende richiedere un mutuo;

(2) rescindere: è un termine giuridico che vuol dire che non si intende più essere vincolati dal contratto stipulato in quanto vi sono delle cose che non ci stanno bene (chiaramente l’elenco di tali cose devono essere elencate preventivamente nel contratto e devono essere cose ammesse dalla legge e dal buon senso);

(3) stato di insolvenza: è un termine giuridico che vuol dire che l’imprenditore (inteso come chi esercita un’impresa) non riesce a far fronte regolarmente agli impegni economici assunti e che di solito è molto indebitato (questi sono elementi che ci segnalano il fatto che l’impresa può fallire e che se fallisce entro, usualmente, un anno dalla compravendita (art. 67 l.f.), questa può essere revocata dal curatore fallimentare e che di conseguenza la vendita si potrebbe considerare  come se non  fosse mai avvenuta, con il risultato che ci troveremmo senza soldi e senza casa)

(4) non esaustivo: vuol dire che non esaurisce tutte le possibilità, in quanto lascia aperte ulteriori questioni.