COME FUNZIONA IL RENT TO BUY

“Scala vista dall’alto”, Michelangelo Magnus, realizzato con la doodle art tramite digital art

Riproponiamo un articolo di risposta ai quesiti sottostanti che può far luce sullo strumento non molto conosciuto del rent to buy, scritto con il sistema delle FAQ, quindi è di taglio pratico molto utile per capire questa fattispecie giuridica che, a nostro parere, è stata sottoutilizzata ma che ha numerosi vantaggi che andiamo a descrivere rispondendo alle principali domande sull’argomento.

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1. Perché è consigliato il contratto rent to buy rispetto agli altri tipi di contratto similari?

2. Quante rate anche non consecutive l’inquilino può non pagare?

3. in caso si verificasse negli anni il punto 2 come si procede:

– il contratto si risolve e le rate incassate vengono trattenute dal proprietario?

– il contratto si risolve e le rate incassate vengono trattenute come indennità?

– il contratto si risolve e le rate incassate devono essere restituite?

– il contratto non si risolve?

4. forma: scrittura privata o atto pubblico?

– è possibile chiedere l’inserimento di un “garante” su eventuali pagamenti insoluti?

– può rinunciare il proprietario agli interessi?

– quali sono le cause di risoluzione?

– vi è obbligo di restituzione immediata dell’immobile senza dover passare dalla procedura di sfratto?

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In risposta ai quesiti di cui sopra si precisa quanto segue.

1) Perché è consigliato il contratto rent to buy rispetto agli altri tipi di contratto similari?

I vantaggi principali di tale forma contrattuale sono la conservazione della proprietà in capo al concedente, il beneficio economico legato al canone composto da due componenti (una corrispettivo dell’utilizzo, l’altra dell’acquisto) che permette di richiedere una somma maggiore rispetto ad una locazione e il fatto che tale tipologia contrattuale non è soggetta alla disciplina della locazione.

Elemento peculiare, di cui le parti devono tenere debitamente conto, è la mancanza di un vincolo ad acquistare il bene in capo al conduttore.

Le parti devono scegliere un termine entro il quale il conduttore dovrà decidere se procedere o meno all’acquisto; laddove il conduttore scelga di non comprare, il concedente sarà tenuto a restituire la componente del canone imputabile al prezzo di vendita incamerata sino a quel momento (e ovviamente avrà diritto alla restituzione dell’immobile).

Sulle spese.

Le spese straordinarie così come il pagamento delle tasse sulla proprietà restano in capo al proprietario concedente (la norma rinvia alla disciplina sull’usufrutto).

Sui costi degli atti iniziale e finale.

L’atto iniziale e l’atto finale sono sottoposti a due tipologie di tassazione diversa. La tassazione cambia a seconda delle caratteristiche delle parti e in particolare se sono soggetti IVA

Di seguito un’esemplificazione basata su soggetti non sottoposti ad IVA e considerando l’immobile come prima casa.

Per l’atto iniziale, alla componente per l’utilizzo si applica la disciplina della locazione (imposta di registro con aliquota al 2%) per la componente da imputare a vendita tassa di registro del 3%.

Si può optare per la cedolare secca (che attualmente è il 21%), in tal caso si applicherà solo la tassa sulla componente da imputare a vendita con aliquota 3%.

Per l’atto finale, a carco dell’acquirente.

Se prima casa si applicherà tassa di registro al 2%, Euro 50,00 per imposta di trascrizione, Euro 50,00 per imposta catastale.

Rispetto alla vendita con patto di riservato dominio la differenza maggiore è che, in caso di risoluzione, nel contratto di vendita con patto di riservato dominio il venditore avrà diritto a trattenere solo un equo compenso (ex art. 1526 c.c.), mentre nel rent to buy il proprietario potrà trattenere l’intero canone, in caso di risoluzione del contratto da parte dell’inquilino.

Rispetto alla locazione con patto di futura vendita, il vantaggio è la non applicabilità della disciplina vincolistica sulla locazione.

2) Quante rate anche non consecutive l’inquilino può non pagare.

Ai sensi dell’art. 23 del D.l. 133/2014 comma 2:

“Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”

Le parti possono determinare nel contratto un numero minimo di canoni che, se non pagati (anche non consecutivamente), comportano la risoluzione per inadempimento del contratto.

Il numero di canoni indicato non potrà essere però inferiore a 1/20 del numero complessivo; ad esempio, in un contratto della durata di 115 mesi, un ventesimo è pari a 5,75 rate, pertanto la risoluzione si verificherà con il mancato pagamento di almeno 6 canoni anche non consecutivi se previsto in contratto. Resta salva la possibilità per le parti di prevedere una disciplina più favorevole al conduttore, ma non viceversa.

3) In caso si verificasse negli anni il punto 2 come si procede:

Premesso che il contratto può essere risolto sia per causa del concedente che del conduttore il comma 5 dell’art. 23 D.L. 212/2014 disciplina entrambe le fattispecie nel modo seguente: “In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorato dagli interessi legali mentre in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.

Come affermato dalla norma, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore il concedente potrà trattenere tutti i canoni già versati a titolo di indennità, sia per la porzione relativa all’utilizzo dell’immobile sia per quella legata all’acquisto.

Secondo la dottrina è possibile comunque derogare la disciplina in senso più favorevole al conduttore o al concedente. In favore del conduttore sarebbe possibile prevedere l’obbligo di restituzione di parte dei canoni pagati, viceversa volendo favorire il concedente, sarebbe possibile prevedere una penale ex art. 1382 c.c.

La penale consiste in una somma dovuta dalla parte inadempiente in un contratto (indipendentemente dalla prova di un danno e può, alternativamente, sostituire qualsiasi richiesta risarcitoria) fatta salva la possibilità di richiedere l’eventuale maggior danno, ma la differenza va dimostrata.

Il conduttore è tenuto inoltre alla restituzione dell’immobile.

La risoluzione dovrà avvenire per raccomandata con ricevuta di ritorno con indicata la specificazione dell’inadempimento e il riferimento alla clausola contrattuale che prevede la risoluzione. Per semplificare le spedizioni, nel contratto si potrà specificare che il conduttore elegge domicilio presso l’immobile concesso. Esiste anche la possibilità oggi di notificare via mail semplice, ad esempio con un servizio che si chiama TNOTICE, ma occorre che le due mail siano individuate nel contratto.

4) Forma: scrittura privata o atto pubblico?

Riguardo la forma del contratto, sicuramente dovrà essere scritta.

Ai fini della trascrizione sarà necessario, in caso di contratto ultranovennale, stipulare atto pubblico dinanzi un Notaio sin dall’inizio, in quanto trattasi di contratto di affitto (o assimilabile a questo) per cui è obbligatorio l’atto notarile ai sensi dell’art. 2643, comma I, n. 8.

In ogni caso la trascrizione dà sicuramente vantaggi al conduttore (effetto prenotativo per il futuro acquisto dell’immobile, opponibilità ai terzi), però permette altresì al concedente di avere un titolo esecutivo utilizzabile in caso di necessità.

4.2) E’ possibile chiedere l’inserimento di un “garante” su eventuali pagamenti insoluti?

E’ possibile inserire un garante, tanto è vero che la legge sul rent to buy fa un espresso rinvio all’art. 1002 c.c. che prevede gli obblighi (nel caso di specie gravanti sul conduttore) di redigere l’inventario e rendere garanzia.

Limitatamente a quest’ultimo la norma lascia alle parti la possibilità di scegliere la garanzia che ritengono più consona, pertanto non vi è ragione di escludere l’indicazione di un garante.

E’ possibile prevedere, però, alternativamente, anche una cauzione (come pare essere prassi).

Come garanzia l’ideale è far sottoscrivere una cambiale dal debitore con firma di avallo dei vari garanti.

4.3) Può rinunciare il proprietario agli interessi?

Sicuramente si può rinunciare a richiedere gli interessi legali che maturerebbero sui canoni insoluti.

4.4) Quali sono le cause di risoluzione?

Si è già accennato che il contratto può risolversi sia per inadempimento del conduttore che del concedente.

L’inadempimento del conduttore porta alle conseguenza già descritte in precedenza.

Per quanto riguarda la risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, questo sarà tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorato dagli interessi legali.

In particolare la violazione degli obblighi del concedente potrebbero essere inerenti la mancata consegna dell’immobile al conduttore, o, ad esempio, rendere impossibile il godimento del bene (non riparo il tetto o altro) o non procedere alla vendita in caso questa venga richiesta alla scadenza secondo le normative pattuite.

Non può costituire causa di risoluzione la scelta del conduttore di non acquistare l’immobile.

4.5) Vi è obbligo di restituzione immediata dell’immobile senza dover passare dalla procedura di sfratto?

Ai sensi del comma II°, secondo capoverso dell’art. 23 D.L. 133/2014, nell’attuale formulazione si prevede che: per il rilascio dell’immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile.

L’uso del verbo “potere” e non “dovere” o sinonimi, lascia intendere che il concedente possa esperire, in caso di mancato spontaneo rilascio dell’immobile, anche la procedura di consegna e rilascio disciplinata dagli articoli 605 e ss., sempre però se munito di titolo esecutivo.

Il titolo esecutivo può consistere anche nell’atto di stipula del rent to buy se fatto con atto pubblico.

Va tuttavia segnalato che sulla possibilità che tale titolo possa essere sufficiente per chiedere la restituzione del bene a seguito della risoluzione per inadempimento del canone sussistono dubbi in dottrina.

Secondo parte della dottrina sarebbe infatti comunque necessario un ulteriore titolo.

Per cui si sconsiglia l’azione di sfratto per evitare eventuale opposizione.

Avv. Massimo Colangelo

Pubblicato da Massimo Colangelo (Michelangelo Magnus - Movimento R.A.O. Reality Art Open)

Avv. Massimo Colangelo

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