PERCHE’ NON SI RIESCONO A SALVARE GLI IMMOBILI PIGNORATI O VENDERLI AL MEGLIO IN ITALIA

Una delle attività principali del nostro studio legale è il salvataggio delle imprese in crisi e, ove non sia possibile, almeno dei beni immobili lasciati in garanzia dagli imprenditori ai creditori privati e pubblici, tutela che si estende anche ai consumatori, specie quando è in gioco la perdita all’asta della propria casa di abitazione.

Con questo articolo voglio evidenziare quali sono i bachi delle leggi e la malpractice finanziaria bancaria e della P.A., che spesso a causa dell’eccessiva burocratizzazione, comporta per il debitore la vendita della propria casa all’asta, quando invece si potrebbe salvare, o quanto meno, vendere sul mercato libero a condizioni più vantaggiose sia per il debitore, che si vedrebbe decurtare maggiormente il credito residuo, sia per il creditore, che invece potrebbe incassare di più, con minori costi e in tempi più ristretti, sia infine ottenendo il vantaggio di decongestionare i carichi lavorativi dei Tribunali e ottenendo una migliore valutazione del Sistema Italia.

Vi porto qui il primo esempio:

1) Imprenditore garante della sua attività, che convive ed è proprietario con la moglie (50% a testa della proprietà), della casa di abitazione pignorata dalla Banca mutuataria (già ipotecaria di I grado sull’intero); nella fattispecie l’immobile è gravato anche da ipoteche di 2°, 3° e 4° grado da parte di Equitalia, ma insistenti sulla sola parte del 50% in capo all’imprenditore.

Nella fattispecie, non vi sono le condizioni per salvare la vendita della casa, ma il mio cliente ha trovato un potenziale compratore disponibile a versare circa 1/3 in più rispetto al probabile valore attribuibile da una CTU per un immobile occupato.

Ebbene con la banca ipotecaria di I° grado si è trovata di massima l’autorizzazione a procedere alla vendita diretta, perché la stessa otterrebbe il vantaggio di avere subito il pagamento della propria quota, in tempi brevi e senza dover anticipare le spese di vendita all’asta.

Purtroppo per il mio cliente sulla sua casa gravano, per il solo 50% della quota di sua spettanza, le ipoteche di 2°-3°-4° grado iscritte dall’Ex Equitalia.

I problemi che si trova ad affrontare il difensore (nella fattispecie lo scrivente) sono i seguenti:

a) Le ipoteche iscritte riguardano una pluralità di diversi soggetti della PA (esempio, INPS, IVA, Multe ecc.), quindi il primo problema che si pone è chi è il diretto referente? Quest’ultimo è in grado di prendere decisioni e di partecipare all’udienza avanti al Tribunale, per poter fornire il suo assenso alla cancellazione delle ipoteche? E in caso affermativo come funziona la procedura?

Parlando di numeri diciamo che il valore dell’immobile sito in Milano è vendibile sul mercato libero per Euro 300.000,00, mentre all’asta (per mia esperienza) questo valore scende sicuramente intorno a Euro 240.000,00 e comunque in quanto occupato dai miei clienti, presumibilmente in Euro 180.000,00 come base d’asta. La banca vanta un credito sull’intero immobile per circa Euro 160.000,00 e altrettanti Euro 160.000,00 l’Agenzia delle Entrate riscossione (ma con ipoteche gravanti solo sul 50% di proprietà dell’imprenditore).

Chiedo quindi numi all’Agenzia delle Entrate riscossione per avere un idea come fare a chiudere tutto prima della vendita, questa la risposta:

“Posto quanto sopra deve precisarsi che l’Agente della Riscossione da corso alla cancellazione delle cautele iscritte a seguito dell’intervenuto pagamento a saldo dell’intero importo a debito riconducibile alle cartelle esattoriali garantite, attualizzato alla data del pagamento e senza possibilità di cancellazione dei gravami a fronte di un pagamento parziale in acconto dello stesso.

Peraltro eventuale assenso alla vendita dei beni ipotecati, qualora con la stessa non sia possibile provvedere ad un pagamento a saldo, può essere prestata solo nel rispetto dell’art. 52 del DPR 602/73, cui l’Agente della Riscossione deve attenersi, quindi solo a fronte del versamento dell’intero corrispettivo della compravendita nelle mani dell’Agente della Riscossione stesso. Detta normativa non può quindi trovare applicazione in presenza di gravami iscritti precedentemente a favore di terzi creditori, che vantino un privilegio sugli immobili. Allo stato ed alle condizioni proposte non sussistono quindi le condizioni normative necessarie affinché l’Agente della Riscossione possa prestare assenso ad una vendita del bene con impegno alla cancellazione delle cautele iscritte così come richiesto. Cordiali saluti”.

In sintesi, poiché non è possibile pagare l’intero, dovuto alla PA, e poiché c’è un altro creditore iscritto che precede, lo Stato incasserà, nell’ipotesi di vendita all’asta tra un paio d’anni a Euro 180.000,00, presumibilmente solo Euro 5.000,00 (160.000,00 a favore della banca, oltre a Euro 10.000,00 di Spese consulenti e di giustizia e il residuo Euro 5.000,00 a favore del coniuge ed Euro 5.000,00 per lo Stato). In tale caso le ipoteche verranno comunque estinte di diritto, ma lo Stato vanterà ancora Euro 155.000,00 dall’imprenditore. Viceversa se desse l’assenso a estinguere le ipoteche volontariamente (senza cancellare il debito residuo), lo Stato (che siamo poi noi cittadini) incasserebbe in caso di vendita volontaria a Euro 300.000,00, Euro 75.000,00 subito (anziché solo Euro 5.000,00 tra due anni) e al coniuge del mio assistito rimarrebbe in carico altrettanto, potendo acquistare una casa più piccola, anziché rimanere in strada (infine in caso di chiusura conciliativa comunque la differenza di Euro 85.000,00 sarebbe sempre a debito dell’imprenditore).

Ciliegina sulla torta, l’imprenditore è un ristoratore e costretto a chiudere per COVID-19 e quindi non potrà più saldare il debito nei confronti dello Stato.

Lo Stato dovrà poi farsi carico di trovare una casa popolare a favore dei “nuovi poveri”, distraendo risorse a sfavore di altre persone disagiate.

La faccenda sarebbe facilmente risolvibile nominando un referente unico per la PA che abbia potere, non di estinguere il debito, ma almeno le ipoteche se è facilmente verificabile (con una perizia di un CTU) che non si può ottenere di più. Inoltre in questi casi si deve lasciare la possibilità di incassare allo Stato solo la sua quota parte e non il tutto, se non ha un privilegio superiore al procedente di primo grado.

Questa situazione stride con il fatto che con i grandi evasori, lo Stato si accorda spesso con saldi e stralci e decurtazioni significative, invece nella fattispecie non si chiede la cancellazione del debito residuo, ma solo la cancellazione delle ipoteche a condizioni più vantaggiose per l’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Spero che questo grido di allarme venga recepito dai politici e si corra ai ripari nell’interesse della Cosa Pubblica.

Avv. Massimo Colangelo